No hi ha dubte que les obligacions derivades de les relacions arrendatícies de locals de negoci han vingut sent i, seguiran sent, un problema generalitzat a conseqüència de les mesures econòmiques aprovades pels nostres Governs en resposta a l’emergència sanitària provocada per la COVID-19.
En aquest sentit, ja el Reial Decret Llei 15/2020 de 21 d’abril del Govern d’Estat, dictat en plena pandèmia, va establir un sistema de moratòries del pagament de la renda en determinades circumstàncies que van finalitzar fa pocs dies. No obstant això, l’emergència sanitària no cessa i la situació aquí a Catalunya s’ha reproduït. Actualment ens trobem en plena suspensió obligatòria -total o parcial- de determinades activitats que afecten una part molt important del nostre teixit empresarial i comercial.
Davant aquesta situació, el Govern de la Generalitat va aprovar, el passat 20 d’octubre, el Reial Decret Llei 34/2020 de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, en vigor des de la seva publicació el següent dia 22, que preveu un sistema de reducció de rendes als arrendataris afectats per restriccions d’aforament.
Canvis en matèria arrendatícia: possible font de futura conflictivitat
A manera de simple síntesi destacarem pel que fa a aquestes mesures, que poden ser aplicades, encara que s’haguessin arribat a anteriors acords entre les parts i, consisteixen en:
- Reducció de la renda d’un 50% en cas de suspensió total de l’activitat o de la meitat del mateix percentatge en què es redueixi l’aprofitament del local. Així, per exemple, si l’aforament o l’horari es redueixen al 70% la reducció de la renda serà del 15%; l’aforament o l’horari, si es redueixen al 40% la reducció serà del 30%. Cal destacar que aquesta reducció es podrà dur a terme, encara que es mantingui l’activitat de servei a domicili o recollida de productes al local.
- Poden ser sol·licitades per qualsevol arrendatari amb contracte d’arrendament posterior al 01-01-1995 que es vegi afectat per una mesura de restricció o suspensió d’activitat.
- És l’arrendatari qui ha de requerir la seva aplicació, de manera fefaent, en què se sol·liciti la modificació raonable de la renda que pot o no coincidir amb el que estableix el Reial Decret. A partir de llavors, l’arrendador no pot emetre factura per la renda fins que no hagi transcorregut un mes o no s’hagi arribat a un acord amb l’arrendatari. Si transcorregut un mes les parts no han arribat a un acord, s’aplicaran automàticament les mesures establertes en el Reial Decret. Aquestes mesures s’aplicaran a partir del mes següent a la recepció del requeriment efectuat per l’arrendatari.
- L’arrendatari pot sol·licitar que totes les garanties lliurades a l’arrendador -a excepció de la fiança legal obligatòria i les dipositades a l’INCASOL- s’imputin al pagament de les rendes que vencen, encara que en aquest cas comptarà amb el termini d’un any des que cessin les mesures de restricció/suspensió per reposar-les, o abans que acabi el contracte si la durada que resta del mateix és inferior.
- Si les mesures de restricció/suspensió duren més de tres mesos en el transcurs d’un any des de l’entrada en vigor de la norma, l’arrendatari podrà desistir del contracte sense penalització tenint en compte determinats terminis establerts en el Decret.
A més, aquest Reial Decret inclou l’avanç de la futura regulació de la clàusula que ha de permetre el reequilibri de les prestacions contractuals en cas de canvi imprevist de les circumstàncies tingudes en compte a l’hora de subscriure el contracte, la coneguda rebus sic stantibus que ja s’està aplicant pels nostres tribunals.
No només la pandèmia porta canvis importants, d’altres disposicions legals, com la recent Llei que regula la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge aprovada el passat 22 de setembre a Catalunya, que limita l’import de les rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge quan aquesta estigui destinada a residència permanent i es trobi en municipi declarat amb mercat d’habitatge tens, porta disposicions molt noves i obligacions rellevants pel que fa a la seva aplicació.
Siguin benvinguts els canvis que impliquen l’adaptació de la legalitat a la realitat social o responen a una situació tan excepcional com la que estem vivint. No obstant això, hem d’estar alerta perquè l’aplicació pràctica de les esmentades disposicions legals molt probablement serà una font de conflictes, que es preveuen molt possibles a mig termini.
