Una de las principales preocupaciones que asaltó a gran parte de nuestra sociedad ante la declaración del estado de alarma en España el pasado 14 de Marzo fue, sin lugar a dudas, cómo hacer frente a las obligaciones y cargas relativas a la vivienda – también a los locales comerciales- ante una imprevista e inmediata situación de pérdida de ingresos en la economía familiar por motivo del obligado paro o disminución de ingresos motivada por el cese o disminución sustancial de actividad de empresas y autónomos durante incierto período de tiempo.
Prueba de la gran preocupación y la dramática amenaza a la economía que suponía esta cuestión es que, en pocos días, nuestros mandatarios vehicularon vía Real Decreto-ley una serie de medidas encaminadas a paliar la situación, estableciendo rápidamente la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de Marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y, por lo que aquí vamos a tratar, una serie de medidas dirigidas al mercado de alquiler, introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ubicadas dentro del capítulo destinado a medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables. La idea de estas líneas es establecer de forma clara cuales son estas medidas. Así:
En cuando al arrendamiento de vivienda habitual
- Una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, el arrendatario persona física en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID, que no pueda encontrar una alternativa habitacional, podrá solicitar la suspensión del lanzamiento, o si aún no estuviese señalado, podrá pedir que se suspenda el trámite de oposición a la demanda, o de la vista por un plazo máximo de 6 meses. Dicho en otras palabras, prohibición de desalojos en los 6 meses posteriores al alzamiento del estado de alarma para este colectivo – entendemos que no por tanto en los desahucios declarados con anterioridad al 14 de marzo-. El arrendatario deberá acreditar la situación de vulnerabilidad económica conforme a lo establecido en el Real Decreto – su art. 5-.
- El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un período máximo de 6 meses, cuando el plazo de finalización de la prórroga o tácita del arrendatario se produjera dentro del período comprendido entre el 02-04-2020 y hasta dos meses después de que finalice el estado de alarma. Es decir, no habrá extinción de contratos en este plazo, si el arrendatario lo solicita se seguirán aplicando las mismas condiciones durante un periodo máximo de seis meses más, lo cual deberá ser aceptado por el arrendador, a no ser que se fijen consensuadamente otros términos o condiciones. En este caso no se exige que el arrendatario beneficiario de esta posible prórroga de hasta 6 meses sea un sujeto en situación de vulnerabilidad.
- El arrendatario podrá solicitar una moratoria de la deuda arrendaticia al acreditar estar en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID 19. En este caso debemos diferenciar dos supuestos:
- Si el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500m2): el plazo para solicitar la moratoria finaliza el 02-05-2020, pudiéndose presentar la solicitud siempre y cuando no se haya llegado a un mejor acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial con el arrendador. En caso de que no hubiese acuerdo en atender a esa moratoria en un plazo de 7 días laborables, el arrendador deberá optar entre:
- Reducir el 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y hasta un período máximo de 4 meses después en función de la situación de vulnerabilidad o,
- Conceder una moratoria de pago de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses. Esta moratoria se hará efectiva mediante el fraccionamiento de las rentas durante al menos 3 años y siempre dentro del plazo que continúe la vigencia del contrato y sus prórrogas, sin penalizaciones ni intereses. Si el arrendatario obtuviese las ayudas transitorias de financiación previstas en el art. 9 del propio Real Decreto, se levantará la moratoria y el fraccionamiento por lo que el arrendatario deberá pagar toda la deuda.
- Si el arrendador es una persona física – no gran tenedor- también el arrendatario puede solicitar la moratoria hasta el 02-05-2020, sin embargo si el arrendador en el plazo de 7 días no la acepta y no hay acuerdo de condonación o aplazamiento, en ese caso no existe ninguna consecuencia en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de cumplirlo escrupulosamente, si bien se le permite a éste acceder a las ayudas transitorias de financiación para el pago de la renta arrendaticia previstas en art. 9 del propio Real Decreto, es evidente que la idea de este mecanismo es no perjudicar tampoco al arrendador persona física que cabe la posibilidad de que dependa en su economía del pago de la renta de la vivienda que tiene alquilada.
- Si el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500m2): el plazo para solicitar la moratoria finaliza el 02-05-2020, pudiéndose presentar la solicitud siempre y cuando no se haya llegado a un mejor acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial con el arrendador. En caso de que no hubiese acuerdo en atender a esa moratoria en un plazo de 7 días laborables, el arrendador deberá optar entre:
- Al hilo de lo anterior, se establece un paquete de medidas estatales para cubrir los pagos por medio de líneas ICO – préstamos avalados por el Estado-, que pueden llegar a cubrir hasta un importe máximo de 6 meses de renta para este colectivo que acredite situación de vulnerabilidad.
En cuanto al arrendamiento de local de negocio
- Así como la moratoria de la deuda hipotecaria sí que se extendió a los inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollan los empresarios y profesionales, no ocurre así con las medidas dedicadas al arrendamiento que no contemplan a locales de negocio, situación que ha conllevado que debamos estar a una casuística particular para cada concreta relación.
- En ese sentido es evidente que el mejor escenario pasa por un acuerdo consensuado entre las partes – condonación, aplazamiento, fraccionamiento durante un término o toda la vigencia del contrato, reducción …. – , si bien, en el caso de que ello no fuera posible, los operadores jurídicos fueron unánimes en apuntar la posible oposición en este tipo de relación contractual – también en otras- de la cláusula rebus sic stantibus como remedio más adecuado frente a las situaciones de desequilibrio que más frecuentemente pueden venir aconteciendo – más adecuado usualmente que la fuerza mayor que sólo está prevista en el Código Civil para los arrendamientos rústicos y que la única suspensión por imposibilidad sobrevenida recogida en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que se recoge en el art. 26 en relación al 30.-.
- Requisitos para poder oponer la citada cláusula como herramienta que proporciona el ordenamiento jurídico para solventar situaciones extraordinarias y sobrevenidas que hacen el contrato especialmente gravoso solo para una de las partes, e intentar modificar las condiciones que resulten perjudiciales para uno de los contratantes a fin de restablecer el equilibrio contractual:
- Que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que motivaron la suscripción del negocio jurídico para ambas partes. Lo es la suspensión de la actividad motivado por el estado de alarma clarísimamente, en otra medida y atendiendo a las circunstancias del caso concreto también lo es una reducción sustancial de ingresos por ese motivo.
- Que exista una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo de las prestaciones de los contratantes que afecte directamente al justo equilibrio de las prestaciones. Lo es que el arrendatario no pueda ejercer su actividad, no pueda usar el local para el uso que convino, e igualmente el arrendador se beneficiase de la renta.
- Que todo lo anterior sea consecuencia de causas sobrevenidas y radicalmente imprevisibles. Como lo es evidentemente la declaración de pandemia y la declaración de estado de alarma.
- Que no exista otro remedio para subsanar el desequilibrio contractual No se nos ocurre otro que llegar a un acuerdo de flexibilización del pago de la renta en cualquiera de los supuestos al principio indicados, o cualquier otro que en el caso concreto mejor pudiere interesar.
- Es aconsejable pues utilizar este remedio si bien debemos advertir que si existe desencuentro el arrendatario deberá seguir pagando la renta, so pena de exponerse, cuando se reanude la actividad judicial en su totalidad, a un procedimiento de desahucio que solo podrá detener con una interposición anterior o paralela de un procedimiento declarativo por parte del arrendatario en el que solicite la declaración de suspensión, reducción – o lo que se estime conveniente-, que nos permita suspender el desahucio por prejudicialidad civil. Este procedimiento puede igualmente ser interpuesto por el arrendatario, sin haber desatendido sus obligaciones de pago, para intentar resarcirse a posteriori de la gravosa situación sufrida – recordemos que esta cláusula solo tiene efectos modificativos de los contratos, en ningún caso rescisorios, resolutorios o extintivos-
- Respecto a la admisión de la oposición de la rebus sic stantibus, curiosamente en Sentencia 153/2020 de 6 de Marzo pasada dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo – completando la doctrina jurisprudencial que tuvo ocasión de diseñar tras la crisis económica de 2008 que resucitó esta figura jurídica- emitió un fallo que servirá de aclaración para la futura praxis judiciales, consistente en declarar que la misma sólo es aplicable a contratos de larga duración – lo cual a nuestro entender sería discutible, piénsese por ejemplo en un contrato de arras que debe cumplirse tras verse afectada la compradora económicamente de manera importante por motivo del COVID 19-. No obstante, siendo el arrendamiento un contrato de trato sucesivo, este pronunciamiento no viene más que a redundar en la posible oposición de esta herramienta jurídica.
Visto pues el escenario en el que vamos a movernos en los próximos meses entendemos es importante conocer nuestros derechos y … también obligaciones, ello respecto a las medidas adoptadas ad hoc ante la actual situación, que conviene saber que no se reducen a la materia expuesta sino que alcanzan otras tales como la mencionada moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria, la garantía de suministros domésticos, las medidas de apoyo a autónomos, y las medidas de protección de los consumidores, además de otras más específicas.
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