La Ley 4/2013 que modificó el pasado 6 de junio de 2013 la anterior Ley de arrendamientos urbanos L29/1994 lleva más de un año en vigor. Sin embargo, aún es pronto para realizar verdaderas conclusiones sobre el impacto social de la misma fuera del boom mediático que en su día tuvo.
Si ha habido un punto destacable en esta Ley, y verdaderamente novedoso, a nuestro humilde criterio, es la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento. Si bien ello no es exactamente así, ya que hemos de matizar que, en primer lugar, este desistimiento hace referencia únicamente a cuando nos encontramos ante arrendamientos de vivienda (los arrendamientos para uso distinto al de vivienda se rige por la voluntad de las partes) y además, para poder ejercer de manera correcta el derecho del arrendatario a desistir del contrato de alquiler suscrito deben concurrir una serie de requisitos. Estos requisitos se encuentran recogidos en el artículo 11 de la referenciada Ley de Arrendamientos Urbanos:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
La verdad es que es un redactado muy sencillo del cual pueden desgranarse fácilmente sus requisitos:
1.- Debe haber transcurrido un periodo de vigencia mínimo de seis meses del contrato. Por tanto, se objetiviza el derecho al desistimiento vinculándolo a un plazo mínimo de duración del contrato en el que respetando el mismo el arrendatario no deberá dar ninguna justificación del porqué pretende desistir de la relación contractual. Este plazo mínimo sirve a la vez de garantía al arrendador ya que sabe que como mínimo al suscribir un contrato de alquiler el inquilino deberá pagar las seis primeras mensualidades antes de poder ejercer esta desvinculación contractual.
2.- El arrendatario debe notificar su decisión de desistimiento al arrendador con treinta días de antelación. No es necesario ningún medio en particular, pero como llegados el caso la carga probatoria sería del arrendatario recomendamos que se realice mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo. Así nunca habrá duda de que se comunicó el desistimiento con la antelación correcta.
3.- Pago de la indemnización pactada por las partes. El pago de esta indemnización se dará siempre y cuando así se haya pactado en el contrato. Por lo tanto, a falta de acuerdo no será exigible ninguna indemnización por parte del arrendador. Además, hay que tener en cuenta para el caso de que quiera pactarse la misma, que ésta nunca podrá ser superior a la indicada en el artículo 11. Es decir, nunca podrá ser superior a una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir, ya que de pactarse una indemnización superior la misma sería nula de pleno derecho.
En definitiva, y de hecho, esta nueva regulación ha introducido la figura del desistimiento en las relaciones arrendaticias, no existente en las regulaciones anteriores y únicamente a favor del arrendatario, un desistimiento, que como hemos expuesto es totalmente libre y sin necesidad de justa causa una vez transcurridos los seis primeros meses de vigencia del contrato.
