Estas semanas son múltiples las noticias tanto en televisión como en prensa sobre la extinción de todos los contratos de alquiler sobre locales de negocio, llamados de renta antigua, el próximo 31 de diciembre de 2014.
Los contratos de renta antigua son aquellos contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que sin fijar un plazo de duración determinada se regían por un sistema de prórroga forzosa del contrato vinculante para el arrendador. En estos supuestos la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994, de 24 de Noviembre, estableció una serie de plazos máximos por tal de poner fin a esta situación. La franja máxima estipulada fue la de 20 años desde la entrada en vigor de la ley, esto es, el 1 de enero de 2015.
Sin embargo, como siempre, una cosa es como se informa mediáticamente de la noticia y otra cual es la realidad. No es cierto que todos los contratos de local de negocio de renta antigua se extingan de manera automática el 31 de diciembre. Para empezar, hay 2 excepciones fijadas por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Estas son:
1.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permitía al arrendador actualizar la renta contractual según una serie de parámetros por los cuales podía llegar a actualizarse esa renta a un 100%. En este caso, de haberse producido tal actualización el plazo de extinción del contrato se incrementará en cinco años más.
2.- Si en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se hubiera producido el traspaso del local de negocio, el plazo de extinción también se incrementará en cinco años más.
A parte de estas dos excepciones, tampoco se extinguirán a 31 de diciembre de 2014, aquellos contratos en los cuales se fijara expresamente una fecha de vigencia posterior a 31 de diciembre de 2014.
Así mismo, y si realmente nos encontramos incursos en un supuesto de extinción del contrato para 31 de diciembre, es importante también tener en cuenta varios aspectos relevantes.
En primer lugar, esta extinción debe comunicarse por parte del arrendador al arrendatario, siendo la fecha límite de comunicación el 15 de enero de 2015.
¿Por qué? Porqué si dentro de este plazo el arrendador no ha requerido ni notificado al arrendatario la extinción del contrato y el arrendatario sigue haciendo uso del local, el mismo se reconducirá por la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil. Con lo cual, tampoco se extinguiría el contrato el 31 de diciembre de 2014.
En segundo lugar, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
Para finalizar, debe señalarse que el arrendatario tiene derecho preferente para continuar en el local si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un arrendatario distinto antes de haber transcurrido un año desde la extinción legal del arrendamiento. En este caso, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre y domicilio del nuevo arrendatario. El arrendatario entonces tendrá un plazo de treinta días desde la fecha de la notificación para ejercitar este derecho preferente a continuar en el local conforme a las condiciones ofrecidas al nuevo arrendatario.
Por tanto, no todo contrato de alquiler de local de negocio de renta antigua se extingue automáticamente el 31 de diciembre de 2014, y aún en el caso de extinción, debe comprobarse si se cumplen los requisitos legales establecidos para tal caso.
