El pasado 22 de septiembre entró en vigor, tras su publicación en el DOGC, la Ley aprobada en Cataluña que regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se halle en área declarada con mercado de vivienda tenso.
Hacía tiempo que oíamos hablar de ello, la fuerte subida de los precios del alquiler y la dificultad de acceso o permanencia en la vivienda, agravada aún más por la pandemia Covid-19, está provocando una nueva crisis económica y social. Tanto la juventud como las personas y familias con bajo nivel de ingresos lo tiene difícil, existiendo estudios que reflejan que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que tienen alquileres a precio de mercado en Barcelona y área metropolitana supera el 40%, muy superior a la media europea.
En los países del entorno veníamos observando dos vías para mitigar el problema: (i) relaciones contractuales de duración larga o indefinida en la práctica y, (ii) sistemas nuevos de contención o delimitación de rentas de las viviendas en el conjunto del parque residencial. En la legislación española en la materia ni una cosa ni la otra. Cataluña pues avanza en ese sentido. Detractores y benefactores, muchos en ambos sentidos. No seremos nosotros quienes decantemos la balanza, lo cierto es que esta Ley ha venido para quedarse y resulta de aplicación, por lo que veremos a continuación una primera aproximación a la misma.
En primer lugar el ámbito de aplicación de la Ley son las viviendas arrendadas con destino permanente de vivienda, las cuales estén situadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso, excluyéndose no obstante los siguientes contratos:
- Los suscritos antes del 01-01-1995
- Los de viviendas sujetas a regímenes de VPO
- Los que se refieren a viviendas integradas en redes públicas de inserción y mediación para alquiler social y similar
- Los de carácter asistencial y,
- Los suscritos bajo la normativa aplicable al alquiler social obligatorio
Si avanzamos en la Ley tampoco quedarán sujetas las viviendas de gran superficie (más de 150 m2), siempre que la declaración de su área como tensa así lo motive, ni tampoco los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley, que seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior, a no ser que exista novación – ampliación de su duración o modificación de renta- así lo establece la Disposición Transitoria Primera.
¿Y cómo resulta la calificación de determinadas zonas del territorio como área con mercado de vivienda tenso? La Ley establece el procedimiento para ello, a instar por Generalitat, Ayuntamiento de Barcelona, o entes metropolitanos en el que deben acreditarse las circunstancias que lo justifican y precisar las medidas que se adoptarán por parte de las Administraciones para atenuar o revertir la situación, siendo además que, el período máximo por el que se otorgará está calificación es de cinco años – medida limitada en el tiempo a diferencia de otros países del entorno que la prevén indefinida-, si bien puede acortarse su duración, dejarla sin efecto o por el contrario prorrogarse una o más veces por períodos máximos que no superen su duración inicial, por lo que, en la práctica la contención y moderación de rentas puede que haya venido para quedarse largo tiempo.
Con carácter excepcional y, dado que la situación actual se califica de emergencia sobre todo tras la pandemia, la Ley aplica directamente la declaración de área con mercado de vivienda tenso – sin aplicación del procedimiento regulado- de manera transitoria a aquellos municipios que han sufrido un incremento superior de precios superior al 20% entre 2014-2019, incluidos en el área metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes, los cuales se incluyen en el Anexo de la Ley, esto es Barcelona y 59 municipios distribuidos por toda la Comunidad tan dispersos como Palafrugell, Olot, Sabadell, Manlleu, Sant Pere de Ribes, Tortosa, Figueres o Igualada, por poner algún ejemplo.
Señalan que el régimen de contención de rentas persigue el equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana, y resulta de la Ley que gira en torno a dos reglas básicas:
- La determinación del importe máximo de renta que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato de alquiler, el cual no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo en un cinco por ciento. La Ley señala para ello la concurrencia de al menos tres factores tales como la existencia de ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, zonas comunitarias, calefacción, piscina o zona comunitaria, conserje o vistas especiales.
- La determinación de la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores, e indica los incrementos que se pueden aplicar y excepciones.
Señalar también que el régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de vivienda de obra nueva, o las que resulten de un proceso de gran rehabilitación, para intentar contrarrestar el probable desincentivo de otro modo.
Contempla la Ley, a modo disuasorio, la modificación que el la Ley 18/2007 de Derecho a la Vivienda de 28 de diciembre, en cuanto al régimen sancionador que contempla, para incluir la tipificación de nuevas infracciones relativas al régimen de contención de rentas.
Por último, existe una disposición en materia procesal que traslada al ámbito del juicio verbal las disputas entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la renta y, sobre una eventual pretensión de reembolso de excesos percibidos por la parte arrendadora en contratos sujetos al régimen especial de contención de rentas, si bien no acabamos de entender la posibilidad de que existan estas disputas cuando existe un deber legal de informar el régimen de contención en las ofertas de arrendamiento de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, y la relación se inicia en todo caso con la suscripción de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento – en que se está pensando ¿en vicio del consentimiento del arrendatario a la suscripción del mismo? ¿y no estaría el arrendatario obligado a una mínima diligencia a la hora de informarse sobre la renta que está aceptando? – ¿Qué implicaría la inobservancia de en materia de contención si se acepta por ambas partes? Evidentemente la aplicación del régimen sancionador para el arrendador, pero ¿la nulidad del contrato?, está claro que la posibilidad de reclamar el arrendatario la diferencia – la Ley como hemos dicho lo prevé-, pero ¿si lo aceptó expresamente?
Es muy pronto para aventurar problemas e interpretaciones que nos encontraremos en la práctica aplicación de esta Ley y si será eficaz para paliar la situación que va encaminada a mitigar, en todo caso quedan advertidos: la Ley ya está en vigor.
