La nueva regulación en materia de arrendamientos: Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El pasado 6 de marzo, tras su publicación en el BOE el día anterior, entraba en vigor la nueva regulación en materia de arrendamientos urbanos que, tras el fugaz Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre, que no fue convalidado y resultó derogado viene a recuperar algunas de las medidas que ya se preveían en este último y a impulsar otras nuevas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del arrendatario de vivienda.
Estas modificaciones que respecto a la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 introduce esta nueva regulación, se aplicarán a los contratos de arrendamiento que se celebren en adelante, esto es a partir de su entrada en vigor y no afectaran a los contratos suscritos anteriormente.
Las principales novedades recogidas en el nuevo Real Decreto-Ley son las siguientes:
- Duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
- Plazo contractual: La duración del contrato es la que libremente se concierte entre las partes.
- Prórroga forzosa legal: Ampliación de la prórroga legal obligatoria: si la duración del contrato fuera inferior a 5 años si el arrendador es persona física o 7 si el arrendador es persona jurídica, al término del plazo pactado éste se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar dichos 5 o 7 años, salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación como mínimo su intención de no renovarlo.
- Prórroga legal tácita: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato –si ésta era de inicio superior a 5 o 7 años–, o de cualquiera de sus prórrogas forzosas, ninguna de las otras hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
Para que opere dicha prórroga el arrendador o el arrendatario no deben haber notificado su voluntad de no renovar con al menos 2 meses de antelación el arrendatario o 4 meses el arrendador, a la fecha de vencimiento del contrato:
- Si el arrendador no efectúa esta notificación previa el contrato se prorrogará obligatoriamente para él por 3 años.
- Si el arrendatario no efectúa esa notificación previa el contrato podrá prorrogarse hasta un máximo de 3 años, pero con la particularidad de que el arrendatario podrá todavía comunicar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo.
¿Podríamos incluir la comunicación de no renovación del contrato en cuanto a la prórroga legal tácita en el propio contrato, dado que los plazos de preaviso se establecen legalmente como un mínimo? Entendemos que no, por cuanto sería la renuncia a un derecho contraria al art. 6 LAU, no obstante, nada obsta que esta notificación pueda realizarse por ejemplo al mes de haber suscrito el contrato.
- Tácita reconducción: Tras el vencimiento del plazo contractual / prórroga forzosa legal / prórroga legal tácita rige la tácita reconducción establecida en el art. 1566 del Código Civil por el plazo del art. 1581 del mismo texto legal –según la renta sea fijada (que no pagada) por años o por meses–.
Así, en síntesis, el contrato de arrendamiento tendrá la siguiente duración: plazo contractual por el que se pacte (1 año mínimo, 3, 10, 30, etc. cualquiera que pacten las partes libremente) + prórroga forzosa legal (si el plazo pactado ha sido inferior a 5/7 años) + prórroga legal tácita (se suma siempre al plazo contractual o la prórroga forzosa si no se renuncia a ella) + tácita reconducción.
Entendemos que el pacto de renuncia a la prórroga que constase en el propio contrato por el carácter imperativo de la norma sería pacto nulo de pleno derecho conforme al art. 6 LAU.
Aclarar en cuanto a los anteriores conceptos que:
- Prórroga implica que rige el mismo contrato.
- Tácita reconducción es una renovación del contrato, lo cual ya no nos sujeta a las mismas condiciones, y puede regirse por la normativa vigente al momento de la reconducción.
- La necesidad del arrendador como causa de extinción del derecho a la prórroga forzosa
El plazo contractual que se pacte de inicio es determinante por cuanto esta excepción a la prórroga forzosa no opera si el contrato se encuentra en plazo contractual, aunque hubiese superado el primer año de duración, por cuanto este supuesto se prevé para el supuesto de que el contrato vaya a entrar en prórroga forzosa legal. O sea, sólo opera cuando el contrato se suscribe por plazo inferior a 5/7 años y hasta alcanzar el transcurso de dicha prórroga. Requisitos para poder ejercer este derecho:
- Es imprescindible que se haya hecho constar en el propio contrato de arrendamiento al tiempo de su celebración, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado en los supuestos de disolución del vínculo matrimonial.
- Debe comunicarse con dos meses de antelación por parte del arrendador.
- Se deberá ocupar la vivienda por el arrendador o familiar dentro del plazo máximo de 3 meses al momento del efectivo desalojo por parte del arrendatario. Si ello no ocurre entendemos que se rehabilita el contrato que existía anteriormente, pero empieza a contar el plazo íntegro de los 5/7 años, y que se aplicará al mismo de inicio la renta vigente al momento del desalojo.
- Se contempla no obstante el supuesto de causa de fuerza mayor como justificadora de la no ocupación en plazo legal, concepto en el fondo indeterminado que prevemos provocará problemática diversa.
- Subrogación mortis causa
Se puede renunciar contractualmente a este derecho para los contratos con duración superior a 5/7 años, para el supuesto de que el fallecimiento del arrendatario se produzca con posterioridad a dicho plazo.
Este pacto no obstante será nulo en caso de que la persona que pudiere ejercitar este derecho se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, sea menor de edad, discapacitado o mayor de 65 años.
- Publicidad registral
- Enajenación forzosa: Se refiere a aquellos supuestos en que el arrendador dentro de los 5/7 primeros años viese resuelto su derecho (opción de compra, enajenación en ejecución hipotecaria o forzosa, etc.) el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumpla el plazo. Ello es así, aunque el contrato no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si ha transcurrido ese plazo y no consta el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que determinen la extinción del derecho, el adquiriente no tendrá obligación de respetar la vigencia de dicho contrato.
- Venta voluntaria: En el caso de que la enajenación sea voluntaria y se produzca dentro de los 5/7 primeros años si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, y por tanto el comprador no pueda conocerlo, el adquiriente deberá respetar el contrato durante los 5/7 años.
Transcurrido ese plazo el adquiriente podrá dar por finalizado el contrato, pero el arrendatario podrá reclamar al arrendador –no al adquiriente– una indemnización de un mes de renta por año de plazo contractual que quedase por cumplir.
Si el contrato se concertó por un plazo superior a 5/7 años el adquiriente se subrogará por toda la duración pactada si no es tercero hipotecario de buena fe del art. 34 LH, lo cual es el supuesto más habitual ya que en la escritura de venta arrendada debe hacerse constar en la misma la existencia del arrendamiento –art. 25 LAU–.
También comprador/vendedor pueden pactar que la enajenación extinguirá el arrendamiento, en este caso sólo deberá soportar el adquiriente los 5/7 primeros años.
En resumen: No es necesario inscribir el contrato para que tenga efectos frente a terceros durante los 5/7 primeros años de vigencia, sí para que tenga efectos durante el resto de duración del mismo. En la actualidad ello no está sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, lo que puede facilitar este trámite.
- Gastos de gestión y formalización del contrato
Serán a cargo del arrendador siempre que éste sea persona jurídica. En el supuesto de persona física se estará a lo que pacten las partes, si bien algunos entienden que siendo el arrendatario de vivienda siempre consumidor éste goza de especial protección que frente a una cláusula impuesta por el arrendador podría alegar su nulidad.
- Derechos de adquisición preferente
Se introduce derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, si así lo establece la legislación sobre vivienda –CCAA–, en el caso de que se trasmita la totalidad de un edificio por parte de varios propietarios a un mismo comprador.
- Fianza y garantías complementarias
La fianza legal según el art. 36 LAU es de 1 mes de renta para vivienda y 2 para uso distinto, que no se podrá actualizar durante los 5/7 primeros años.
Si el contrato es de duración inferior a 5/7 años la garantía complementaria se topa y no podrá exceder de 2 meses. Si el contrato es de duración superior se podrán pactar más.
Nos preguntamos si esta fianza adicional debe ser en metálico, aval, fiador personal. La exposición de motivos recoge expresamente la posibilidad de aval, el resto de las interpretaciones son dudosas.
- El control de rentas y los límites a su actualización
No existe limitación de renta inicial del contrato, las partes pueden pactarla libremente al inicio del contrato.
Se establecen, no obstante:
- La creación por parte del Gobierno de un índice de precios de referencia del alquiler de viviendas, cuya utilidad será a efectos de utilidad de la aplicación de las políticas de vivienda. No afecta por tanto a efectos de fijación de la renta.
Su utilidad obedece a garantizar transparencia y conocer la evolución del mercado y facilitar la aplicación de medidas de política fiscal. Consistirá en valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado por barrios, distritos, provincias y CCAA.
Es obligatorio en Cataluña que conste este índice de referencia –de no aparecer no invalida el contrato, pero se está a expensas de multas de carácter administrativo–. También debe figurar en los anuncios de publicidad y en los contratos de alquiler de vivienda –se puede consultar en la web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya–.
- Sí, no obstante, se establece una limitación y congelación de los aumentos de renta, de manera que no podrán exceder la variación anual del IPC. Las actualizaciones deberán ser como mínimo anuales. A estos efectos conviene saber que:
- De no establecerse nada en el contrato la renta quedará congelada durante toda la vigencia del mismo.
- Si se ha pactado, pero no se especifica el índice a aplicar para calcular la actualización, se remitirá al Índice de Garantía de Competitividad.
- Si existe cláusula de actualización durante toda la vida del contrato, durante toda su duración la actualización no podrá superar el IPC.
- Obras de mejora
Pueden dar lugar a incremento de renta si se efectúan transcurridos los 5/7 años de contrato, salvo pacto en contrario.
- Reformas procesales
El sistema procesal establecido en la LEC se ve modificado con la introducción de una serie de garantías para el arrendatario.
- Se modifican los criterios de tramitación de los procedimientos arrendaticios.
Así se podrán tramitar por el procedimiento que corresponda a su cuantía cuando ésta se pueda determinar, salvo para el caso de reclamación de rentas o cantidades acumuladas que se seguirán tramitando por el cauce del juicio verbal; hasta ahora el criterio de materia que se aplicaba nos remitía siempre al ordinario lo cual frenaba reclamaciones de pequeña cuantía (actualizaciones de renta, devolución de fianzas, etc.).
- En cuando al procedimiento de desahucio, se instauran las siguientes novedades:
- Se obliga al Juzgado a informar al demandado en el requerimiento de pago de la posibilidad de que acuda a Servicios Sociales a fin de que pueda apreciar una posible situación de vulnerabilidad, identificándose expresamente las señas de dónde puede acudirse.
Si los Servicios Sociales apreciasen esta circunstancia lo comunicaran de inmediato al Juzgado y se suspenderá el procedimiento durante el plazo de 1 mes desde la recepción por el Juzgado de dicha comunicación de los Servicios Sociales o de 3 si el demandante es persona jurídica. Transcurrido el plazo se alzará la suspensión. La finalidad de la misma es que los Servicios Sociales puedan adoptar medidas oportunas.
- Prohibición de lanzamientos abiertos: Se debe especificar en los señalamientos de lanzamiento expresamente el día y hora que el mismo se va a practicar.
Es de esperar, con el nuevo consenso obtenido en este nuevo Real Decreto, que el mismo sea ratificado en plazo legal, y su aplicación sea la definitiva.
