Qué duda cabe que las obligaciones derivadas de las relaciones arrendaticias de locales de negocio han venido siendo y, seguirán siendo, un problema generalizado a consecuencia de las medidas económicas aprobadas por nuestros Gobiernos en respuesta a la emergencia sanitaria provocada por la COVID-19.
En ese sentido, ya el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril del Gobierno de Estado, dictado en plena pandemia, estableció un sistema de moratorias del pago de la renta en determinadas circunstancias que finalizaron hace pocos días. No obstante, la emergencia sanitaria no cesa y la situación aquí en Cataluña se ha reproducido. Actualmente nos encontramos en plena suspensión obligatoria -total o parcial- de determinadas actividades que afectan a una parte muy importante de nuestro tejido empresarial y comercial.
Ante esta situación, el Gobierno de la Generalitat aprobó, el pasado 20 de octubre, el Real Decreto Ley 34/2020 de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, en vigor desde su publicación el siguiente día 22, que prevé un sistema de reducción de rentas a los arrendatarios afectados por restricciones de aforo.
Cambios en materia arrendaticia: posible fuente de futura conflictividad
A modo de mera síntesis destacaremos en cuanto a dichas medidas, que pueden ser aplicadas, aunque se hubieran llegado a anteriores acuerdos entre las partes y, consisten en:
- Reducción de la renta de un 50% en caso de suspensión total de la actividad o de la mitad del mismo porcentaje en que se reduzca el aprovechamiento del local. Así, por ejemplo, si el aforo o el horario se reducen al 70% la reducción de la renta será del 15% el aforo o el horario, si se reducen al 40% la reducción será del 30%. Hay que destacar que esta reducción se podrá llevar a cabo, aunque se mantenga la actividad de servicio a domicilio o recogida de productos en el local.
- Pueden ser solicitadas por cualquier arrendatario con contrato de arrendamiento posterior al 01-01-1995 que se vea afectado por una medida de restricción o suspensión de actividad.
- Es el arrendatario quien debe requerir su aplicación, de modo fehaciente, en que se solicite la modificación razonable de la renta que puede o no coincidir con lo establecido en el Real Decreto. A partir de entonces, el arrendador no puede emitir factura por la renta hasta que no haya transcurrido un mes o no se haya llegado a un acuerdo con el arrendatario. Si transcurrido un mes las partes no han llegado a un acuerdo, se aplicarán automáticamente las medidas establecidas en el Real Decreto. Estas medidas se aplicarán a partir del mes siguiente a la recepción del requerimiento efectuado por el arrendatario.
- El arrendatario podrá solicitar que todas las garantías entregadas al arrendador -a excepción de la fianza legal obligatoria y las depositadas en el INCASOL- se imputen al pago de las rentas que vayan venciendo, aunque en este caso contará con el plazo de un año desde que cesen las medidas de restricción/suspensión para reponerlas, o antes de que acabe el contrato si la duración que resta del mismo es inferior.
- Si las medidas de restricción/suspensión duran más de tres meses en el transcurso de un año desde la entrada en vigor de la norma, el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización teniendo en cuanta determinados plazos establecidos en el Decreto.
Además, este Real Decreto incluye el avance de la futura regulación de la cláusula que ha de permitir el reequilibrio de las prestaciones contractuales en caso de cambio imprevisto de las circunstancias tenidas en cuenta al momento de suscribir el contrato, la conocida rebus sic stantibus que ya se está aplicando por nuestros Tribunales.
No solo la pandemia trae cambios importantes. Otras disposiciones legales, como la reciente Ley que regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada el pasado 22 de septiembre en Cataluña, que limita el importe de las rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta esté destinada a residencia permanente y se halle en municipio declarado con mercado de vivienda tenso, trae disposiciones muy novedosas y obligaciones relevantes en cuanto a su aplicación.
Sean bienvenidos los cambios que implican la adaptación de la legalidad a la realidad social o responden a una situación tan excepcional como la que estamos viviendo. No obstante, debemos estar alerta porque la aplicación práctica de las citadas disposiciones legales muy probablemente va a ser fuente de conflictos que se prevén muy posibles ya a medio plazo.
